🔑 Służebność – co warto o niej wiedzieć przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości?

Służebność to jedno z tych pojęć, które często pojawia się przy transakcjach nieruchomości, a jednocześnie potrafi budzić wiele pytań 🤔

Zdarza się, że na działce czy przy drodze dojazdowej widnieje wpis o „służebności” – co to oznacza i czy stanowi problem przy sprzedaży lub zakupie?


📜 Czym jest służebność?


Służebność to prawo, które ogranicza właściciela nieruchomości na rzecz innej osoby lub innej nieruchomości.

Najczęściej spotykane są:

  • służebność drogi koniecznej – czyli prawo przejazdu lub przechodu przez cudzy grunt 🚗🚶‍♀️
  • służebność przesyłu – prawo do utrzymania i dostępu do urządzeń takich jak kable energetyczne, rury gazowe, czy kanalizacja ⚡💧
  • służebność osobista – przyznana konkretnej osobie, np. prawo do zamieszkiwania w danym lokalu 🏡


👩‍🦳 Służebność osobista – co warto wiedzieć?


Służebność osobista obciąża nieruchomość na rzecz osoby fizycznej, przyznając jej prawo podobne do służebności gruntowej.

📌 Jej treść może być identyczna jak treść służebności gruntowej, ale wygasa z chwilą śmierci uprawnionego.

Nie może być sprzedana ani przeniesiona na inną osobę.


Najczęściej dotyczy nieruchomości mieszkalnych – np. gdy właściciel przekazuje lokal w drodze darowizny, zastrzegając sobie prawo do dalszego zamieszkiwania 🏡

Ważne jest, by nie mylić służebności osobistej z dożywociem.

👉 W przypadku służebności osobistej nie istnieje obowiązek opieki nad uprawnionym – prawo dotyczy jedynie możliwości korzystania z nieruchomości.

Służebność mieszkania pozwala również na przyjęcie do lokalu małżonka oraz małoletnich dzieci uprawnionego 👨‍👩‍👧‍👦


Czy po śmierci uprawnionego prawo to przejdzie na jego bliskich?

➡️ Zależy to wyłącznie od zapisów w akcie notarialnym.


Służebność osobista nie blokuje sprzedaży nieruchomości – można ją sprzedać, jednak kupujący nabędzie ją z lokatorem, czyli osobą posiadającą prawo do dalszego zamieszkiwania 🗝️


📖 Gdzie znajdziemy informację o służebności?


Wszystkie służebności są ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości:

  • w dziale III – znajdziemy wpisy o służebnościach gruntowych i osobistych,
  • w dziale I-Sp – mogą pojawić się wzmianki o służebności przesyłu.


Warto dokładnie sprawdzić treść wpisu – czasem dotyczy on drobnej rzeczy, a czasem może znacząco wpływać na sposób korzystania z nieruchomości.


⚖️ Czy służebność to problem przy transakcji?


Nie zawsze! 😊

Wiele służebności ma czysto techniczny charakter – np. dotyczą dostępu do mediów lub drogi wewnętrznej i nie utrudniają sprzedaży.

Problem pojawia się, gdy:

  • służebność ogranicza korzystanie z części działki,
  • kupujący nie chce przejąć takich obciążeń,
  • nie jest jasno określony zakres służebności.


Dlatego przy każdej transakcji warto poprosić pośrednika lub notariusza o analizę księgi wieczystej 📘


🧾 Jak można wykreślić służebność?


Jeśli służebność jest nieaktualna (np. droga nie jest już potrzebna, a urządzenia przesyłowe zostały usunięte), można wnioskować o jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Do tego potrzebne będzie:

  1. Oświadczenie uprawnionego (osoby lub firmy, na rzecz której służebność została ustanowiona) o rezygnacji z niej,
  2. Złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego (formularz KW-WPIS),
  3. Uiszczenie opłaty sądowej (obecnie 100 zł).


💡 Warto zapamiętać:


  • Służebność nie zawsze stanowi przeszkodę w sprzedaży nieruchomości.
  • Kluczowe jest poznanie jej zakresu i charakteru.
  • Dobrze przeprowadzona analiza księgi wieczystej pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.


📍 Jeśli masz wątpliwości, czy służebność na Twojej nieruchomości może wpłynąć na transakcję – zapraszam do kontaktu 😊

Chętnie sprawdzę księgę wieczystą i wyjaśnię, co oznacza wpis w Twoim przypadku.